【最新】【西宮市で住み替えを検討中の方必見！子供の独立後に家を売却する流れを解説】

子供の独立は、住まいを見直すタイミング

子供が独立して家族の人数が変わると、今の家の広さや間取りが暮らしに合わなくなることがあります。住み替えるかどうかは、広さ・維持費・これからの暮らしやすさの3つで考えましょう。

詳しく解説していきます！

①使わない部屋が増え、掃除や管理の負担が大きくなります

子供部屋が空くと、使わない部屋の掃除や換気、庭の手入れなど、住まいの管理の手間が残ります。家が広いほど、年齢とともに負担を感じやすくなります。

夫婦二人の暮らしに合った広さの住まいに移ることで、家事の負担を減らし、自分たちの時間を増やすことができます。

②固定資産税や修繕費などの維持費を見直せます

一戸建ては、固定資産税・都市計画税に加えて、屋根や外壁の塗り替え、給湯器などの設備交換の費用が定期的にかかります。広い家ほど冷暖房などの光熱費もかかります。

住み替え先の広さや種類によっては、こうした維持費を抑えられる可能性があります。マンションに移る場合は、管理費や修繕積立金がかかる点もあわせて比べましょう。

③年齢を重ねても暮らしやすい住まいを選び直せます

子供の独立は、これからの暮らし方に合わせて住まいを選び直す機会です。駅や病院、買い物施設に近い場所や、階段や坂の少ない住まいを選ぶと、年齢を重ねても暮らしやすくなります。

西宮市は阪急・JR・阪神の3路線が通り、駅の近くに商業施設や病院がそろうエリアもあります。今の家の周辺だけでなく、市内のほかのエリアも含めて検討してみましょう。

売り先行と買い先行の違いと、住み替えにかかる費用

住み替えの進め方には、今の家を先に売る「売り先行」と、新居を先に買う「買い先行」があります。それぞれの特徴と、住み替えにかかる費用を確認しておきましょう。

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①売り先行は資金計画を立てやすいですが、仮住まいが必要になる場合があります

売り先行は、今の家の売却額が決まってから新居を買うため、予算を確実に決められ、二重ローンの心配もありません。

ただし、新居が決まる前に今の家の引渡しの時期が来ると、仮住まいが必要になり、家賃や2回分の引越し費用がかかります。売買契約の際に、引渡しの時期を遅らせてもらえるよう買主と相談する方法もあります。

②買い先行は新居をじっくり選べますが、頭金と二重ローンへの備えが必要です

買い先行は、新居を納得いくまで探せて、引越しも1回で済みます。ただし、新居の頭金を手元の資金で用意する必要があり、今の家が売れるまでは二重ローンになる場合があります。

また、新居で住宅ローンを組む場合は、完済時の年齢に上限を設けている金融機関が多いため、借入期間や返済額を早めに確認しておきましょう。

③売却と購入の両方に費用がかかるため、まとめて見積もります

売却では、仲介手数料（売買価格が400万円を超える場合の上限は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」）、売買契約書の印紙税、住宅ローンが残っていれば抵当権の抹消費用がかかります。

購入では、仲介手数料、登記費用、不動産取得税、住宅ローンの手数料や保証料、火災保険料などがかかります。引越し費用も含めて、住み替え全体でいくら必要かを見積もっておきましょう。

西宮市の相場と、売却で使える税金の特例

住み替えの予算を考えるには、今の家がいくらで売れそうかを知ることが出発点です。西宮市の相場と、自宅を売るときに使える税金の特例を確認しておきましょう。

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①西宮市の価格中央値は、中古戸建4,300万円、中古マンション3,400万円です

直近1年の相場

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（2025年4月〜2026年3月）より、西宮市の価格中央値は中古戸建4,300万円、中古マンション3,400万円、土地4,300万円です。

5年間の変化

同データの年間中央値で2021年と2025年を比べると、中古戸建は約5％、中古マンションは約10％、土地は約30％上がっています。実際の売却価格は物件の状態・立地等により異なります。

②駅やエリアによって価格に大きな差があります

駅別の価格

同データ（2024年4月〜2026年3月）の中古戸建の価格中央値は、夙川6,800万円、苦楽園口5,450万円、西宮北口・甲子園口5,300万円、甲子園4,400万円、西宮名塩1,900万円で、市の南部と北部で3倍以上の差があります。

住み替え先の検討

中古マンションは、門戸厄神4,300万円、西宮北口4,100万円、甲子園・甲子園口・夙川3,800万円、西宮（阪神）3,100万円です（同データ）。今の家の売却額と住み替え先の価格を比べて、予算を考えましょう。

③自宅の売却では、3,000万円特別控除などの特例を使える可能性があります

3,000万円特別控除

自分が住んでいる家を売って利益が出た場合は、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特別控除を使える可能性があります。

軽減税率の特例と注意点

売った年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていれば、税率が軽くなる特例もあります。ただし、これらの特例を使うと、新居で住宅ローン控除を受けられない期間があるため、税理士や税務署に確認しておきましょう。

住み替えをスムーズに進めるための方法

住み替えでは、売却と購入の日程や資金のやりくりが課題になります。状況に合わせて、次のような方法を組み合わせましょう。

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①売却と購入を同じ不動産会社に相談し、日程を合わせます

売却と購入を同じ不動産会社に相談すると、今の家の引渡し日と新居の購入の決済日を合わせる調整がしやすくなります。同じ日に決済できれば、売却代金を新居の購入に充てられ、仮住まいも不要になります。

住み替え全体のスケジュールを最初に一緒に立てておくと、何をいつまでにすればよいかがわかり、安心して進められます。

②売却が進まないときに備えて、買取も選択肢にしておきます

不動産会社に直接売る「買取」は、買主を探す必要がないため短期間で売れ、仲介手数料もかかりません。新居の購入日が決まっていて、期限までに確実に売りたい場合に向いています。

ただし、買取の価格は仲介で売る場合の相場より低くなるのが一般的です。まずは仲介で売り出し、反響を見て価格を見直したうえで、必要に応じて買取を検討しましょう。

③買い先行で資金が足りないときは、つなぎ融資などを検討します

買い先行で、今の家の売却代金が入る前に新居の代金を支払う必要がある場合は、売却代金が入るまでの短期間だけ資金を借りる「つなぎ融資」を利用できる場合があります。金利は住宅ローンより高めのことが多く、取り扱う金融機関も限られます。

売却額で今のローンを返しきれない場合は、不足分を新居のローンに上乗せできる住み替えローンもあります。条件は金融機関によって異なるため、早めに相談しましょう。

まとめ：これからの暮らしに合わせて、無理のない住み替えを

子供の独立は、これからの暮らしに合った住まいを考える良い機会です。資金計画とスケジュールを整えて、無理のない住み替えを進めましょう。

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