【最新】【西宮市で不動産売却を考えたらまず何から始める？初回相談前に必要な準備をまとめて紹介】

売却の流れと、費用・税金の基本

不動産の売却は、相場の確認から決済・引渡しまでいくつかの段階を経て進みます。あわせて、かかる費用と税金の基本も押さえておきましょう。

詳しく解説していきます！

①相場の確認、査定、媒介契約、売り出し、売買契約、決済・引渡しの順に進みます

仲介で売る場合は、相場の確認→査定→媒介契約→売り出し・内覧→売買契約→決済・引渡しの順に進みます。売り出しから引渡しまでには、数か月かかるのが一般的です。

売却で利益が出た場合や特例を使う場合は、売った翌年に確定申告をします。全体の流れを知っておくと、いつ何を準備すればよいかがわかりやすくなります。

②主な費用は、仲介手数料・印紙税・抵当権抹消の費用です

仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超える場合「売買価格×3％＋6万円＋消費税」です。たとえば3,000万円で売る場合、上限は105万6,000円（税込）です。

売買契約書に貼る印紙税は、1,000万円を超え5,000万円以下の契約なら1万円です（2027年3月31日までの軽減措置）。住宅ローンが残っている場合は、抵当権抹消の登録免許税（不動産1件につき1,000円）と司法書士への報酬もかかります。

③利益が出た場合は、所有期間に応じて譲渡所得税がかかります

売却で利益（譲渡所得）が出た場合は、所得税・住民税がかかります。売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば、税率が低い長期譲渡所得になります。

自分が住んでいた家を売る場合は、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特別控除を使える可能性もあります。購入時の売買契約書は、利益を計算するときに必要になるため、大切に保管しておきましょう。

初回相談の前に用意しておきたい書類

初回相談の時点ですべての書類がそろっていなくても問題ありませんが、手元にあるものを持参すると、査定や相談がスムーズに進みます。

詳しく解説していきます！

①権利証（登記識別情報）や登記事項証明書など、権利関係の書類を用意します

用意する書類

不動産を取得したときに受け取った登記済証（権利証）または登記識別情報と、法務局で取得できる登記事項証明書です。

確認すること

登記上の所有者の名前と住所、共有名義かどうか、抵当権が付いているかを確認しましょう。権利証が見つからない場合も売却はできるため、相談の際に伝えてください。

②固定資産税の納税通知書など、税金に関する書類を用意します

用意する書類

毎年届く固定資産税・都市計画税の納税通知書です。税額は、引渡しの日を基準に売主と買主で精算するときにも使います。

見当たらない場合

西宮市では、評価額などを確認できる公課証明書（評価証明書を兼ねる）を、税務管理課や各支所などで取得できます。

③購入時の売買契約書や住宅ローンの残高がわかる書類を用意します

用意する書類

購入時の売買契約書や重要事項説明書、建物の図面、住宅ローンの返済予定表や残高証明書などがあると、査定や手取り額の計算に役立ちます。

契約のときに必要になる書類

売買契約や決済の際には、実印と印鑑証明書（発行から3か月以内のもの）、本人確認書類なども必要になります。なお、住宅用家屋証明書は、買主が登録免許税の軽減を受けるために取得する書類で、売主が用意するものではありません。

西宮市の相場の調べ方と、価格のイメージの持ち方

初回相談の前に相場の目安を知っておくと、査定額が妥当かどうかを判断しやすくなります。国土交通省の取引データで、西宮市の相場を確認しておきましょう。

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①西宮市の価格中央値は、中古マンション3,400万円、中古戸建4,300万円です

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（2025年4月〜2026年3月）より、西宮市の価格中央値は中古マンション3,400万円（㎡単価45.7万円）、中古戸建4,300万円、土地4,300万円（坪単価113.1万円）です。

「不動産情報ライブラリ」は国土交通省のウェブサイトで、誰でも地域ごとの取引価格を調べられます。実際の売却価格は物件の状態・立地等により異なります。

②駅やエリアによって、価格に大きな差があります

同データ（2024年4月〜2026年3月）の中古戸建の価格中央値は、夙川6,800万円、西宮北口5,300万円、甲子園4,400万円、西宮名塩1,900万円です。中古マンションでは、門戸厄神4,300万円、西宮北口4,100万円、西宮（阪神）3,100万円です。

市全体の数字だけでなく、自分の物件の最寄り駅の水準を確認しておくと、より具体的な価格のイメージを持てます。

③5年間の価格の動きも確認し、最終的には査定で確かめます

同データの年間中央値で2021年と2025年を比べると、中古マンションは約10％、中古戸建は約5％、土地は約30％上がっています。

ただし、実際の価格は築年数や広さ、建物の状態によって大きく変わります。相場は目安として、具体的な価格は不動産会社の査定で確かめましょう。

初回相談で伝えること・確認すること

初回相談では、自分の事情を正確に伝え、わからないことを遠慮せずに確認することが大切です。主なポイントを整理しておきましょう。

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①売る理由と、いつまでに売りたいかを伝えます

住み替え、相続、転勤など、売る理由と希望の時期によって、向いている売り方が変わります。

期限が決まっている場合は、仲介だけでなく買取も含めて提案してもらえます。希望の価格がある場合も、あわせて伝えておきましょう。

②住宅ローン、建物の不具合、共有名義などの事情を伝えます

住宅ローンの残高、雨漏りなどの建物の不具合、共有名義や相続登記が済んでいないことなどは、売却の進め方や価格に影響します。

伝えにくいことでも、最初に正確に伝えておくことで、後から計画が変わるのを防げます。

③査定額の根拠、売り方、手取り額を確認します

査定額を聞いたら、どの成約事例をもとにした価格なのかを確認しましょう。仲介と買取のどちらが向いているか、媒介契約の種類の違いも聞いておくと判断しやすくなります。

あわせて、仲介手数料や税金などを差し引いた手取り額の目安も確認しておくと、住み替えなどの資金計画を立てやすくなります。

まとめ：基礎知識と書類を準備して、初回相談に臨みましょう

初回相談の前に基礎知識と書類、相場の目安を準備しておくと、相談がスムーズに進み、納得のいく売却計画を立てやすくなります。

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