【最新】【西宮市で不動産売却を考えたら何から始める？流れと初心者が知るべきポイントも紹介】

不動産売却の全体の流れ

まずは、不動産売却の全体の流れを把握しましょう。全体像がわかると、それぞれの段階で何を準備すればよいかが見えてきます。

詳しく解説していきます！

売却は7つのステップで進む

不動産売却は、一般的に次の7つのステップで進みます。

1. 相談・相場の確認売却の目的と時期を整理し、相場を調べます
2. 査定不動産会社に売却価格の目安を出してもらいます
3. 媒介契約売却を依頼する不動産会社と契約を結びます
4. 売却活動広告を出し、購入希望者の内覧に対応します
5. 売買契約条件がまとまったら買主と契約を結び、手付金を受け取ります
6. 決済・引き渡し残代金を受け取り、物件を引き渡します
7. 確定申告利益が出た場合や特例を使う場合は、翌年に申告します

最初に売却の目的と相場を確認する

売却を考え始めたら、まず売却の目的と、いつまでに売りたいかを整理しましょう。住み替え、相続した不動産の整理、資金の確保など、目的によって適した進め方が変わります。

あわせて、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」などで周辺の取引価格を調べておくと、査定額を冷静に比べられます。住宅ローンの残高や、購入時の売買契約書などの書類もこの段階で確認しておきましょう。不動産会社への相談は、売却を決める前でもできます。

売り出しから引き渡しまでは数か月かかる

売却にかかる期間は、物件や価格によって異なりますが、売り出しから引き渡しまで数か月かかることが多いです。

売買契約から引き渡しまでの間には、買主の住宅ローンの審査や、売主の引っ越しの準備などの期間が必要です。住み替えで新居への入居時期が決まっている場合や、税金の特例の期限がある場合は、そこから逆算して早めに準備を始めましょう。

査定と媒介契約

売却の準備で最初の大きなステップが、査定と媒介契約です。査定で価格の目安を知り、信頼できる会社を選んで媒介契約を結びましょう。

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査定で売却価格の目安を知る

査定には、物件の情報と周辺の取引事例から概算を出す「机上査定」と、現地で建物の状態などを確認する「訪問査定」があります。まず机上査定で目安を知り、候補を絞って訪問査定を受けるのが一般的です。

査定額は会社によって差が出るため、複数の会社に依頼し、どの取引事例をもとにしたのかを比べましょう。参考として、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（2025年4月〜2026年3月）より、西宮市の価格の中央値は中古マンション3,400万円、中古戸建4,300万円、土地4,300万円です。駅やエリアによって相場の差が大きいため、物件ごとの価格は査定で確認しましょう。

※国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データをもとに当社で集計した中央値で、当社の売却実績や査定額ではありません。実際の売却価格は物件の状態・立地等により異なります。

媒介契約の3種類の違い

依頼する会社を決めたら、媒介契約を結びます。媒介契約には3種類があり、依頼できる会社の数や、不動産会社の義務が異なります。

専属専任媒介契約

1社のみに依頼し、自分で見つけた買主とも直接契約できません。不動産会社には、休業日を除いて5日以内のレインズ登録と、1週間に1回以上の報告が義務付けられています。

専任媒介契約

1社のみに依頼しますが、自分で見つけた買主とは直接契約できます。休業日を除いて7日以内のレインズ登録と、2週間に1回以上の報告が義務付けられています。

一般媒介契約

複数の会社に同時に依頼でき、自分で見つけた買主とも直接契約できます。レインズへの登録や報告は法律上の義務ではありません。

自分に合った媒介契約を選ぶ

初めての売却で、1社に任せて定期的な報告を受けながら進めたい場合は、専任媒介契約か専属専任媒介契約が向いています。親族や知人など自分で買主を見つける可能性がある場合は、自己発見取引ができる専任媒介契約を選びましょう。

複数の会社に依頼したい場合は一般媒介契約も選択肢ですが、連絡や内覧の調整の手間が増えます。専任・専属専任媒介契約の有効期間は最長3か月で、活動に納得できなければ更新せずに依頼先を変えることもできます。

売却活動から売買契約まで

媒介契約を結ぶと、不動産会社が売却活動を始めます。内覧への対応や価格交渉を経て、条件がまとまれば売買契約を結びます。

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売却活動が始まったら状況を確認する

媒介契約を結ぶと、不動産会社は不動産ポータルサイトなどへの広告掲載や、レインズへの登録を行い、購入希望者を探します。掲載される写真や説明文は反響を左右するため、内容を確認し、気になる点があれば担当者に相談しましょう。

専任・専属専任媒介契約では、レインズの登録証明書が交付されます。2025年1月からは、登録証明書の二次元コードから売主専用画面にアクセスし、物件の取引状況（公開中・書面による購入申込みあり・売主都合で一時紹介停止中）を確認できるようになりました。

内覧の前に物件の印象を整える

購入希望者が物件を見に来る内覧は、購入の判断に大きく影響します。日程の調整や当日の案内は、不動産会社がサポートします。

内覧の前には、玄関や水回りを中心に清掃し、不要な荷物を片付けて部屋を広く見せましょう。カーテンを開けて照明をつけ、換気をしておくと、明るく清潔な印象になります。住みながら売る場合は、家族の予定も調整しておきましょう。

価格交渉を経て売買契約を結ぶ

購入希望者から購入申込書が届くと、価格や引き渡し時期などの条件を調整します。交渉に備えて、応じられる価格の下限をあらかじめ決めておくと、冷静に判断できます。

条件がまとまったら売買契約を結び、買主から手付金を受け取ります。契約書では、売却価格、手付金の額と手付解除ができる期限、引き渡しの日、契約不適合責任（引き渡した物件が契約内容と異なる場合に売主が負う責任）の範囲と期間などを確認しましょう。売主は、雨漏りや設備の不具合などを告知書（物件状況報告書）や付帯設備表で買主に正しく伝えることが大切です。

引き渡しまでの手続きと売却後の手続き

売買契約を結んだら、引き渡しに向けて準備を進めます。引き渡しの日には、代金の受け取りと登記、鍵の引き渡しをまとめて行います。

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住宅ローンの完済と抵当権抹消を準備する

住宅ローンが残っている場合は、引き渡しの日に受け取る代金でローンを完済し、抵当権を抹消するのが一般的です。

金融機関には、一括返済の予定日を事前に伝える必要があります。手続きに時間がかかることがあるため、売買契約を結んだら早めに連絡しましょう。抵当権抹消の登記は、司法書士に依頼するのが一般的です。登記上の住所と現住所が異なる場合は、住所変更の登記も必要になります。

引き渡しの日に行うこと

引き渡しの日は、司法書士の立ち会いのもとで、残代金の受け取り、ローンの完済、登記の申請、鍵や書類の引き渡しをまとめて行います。金融機関の窓口で行うことが多く、金融機関が営業している平日に行うのが一般的です。

あわせて、固定資産税・都市計画税やマンションの管理費などを、引き渡し日を基準に日割りで精算します。固定資産税の精算の起算日をいつにするかは、契約で決めます。当日に必要な書類（登記識別情報、印鑑証明書、実印など）は、事前に司法書士や不動産会社に確認しておきましょう。

売却後は確定申告を行う

売却で利益（譲渡所得）が出た場合や、特例を使う場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告が必要です。

譲渡所得の税率は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えると20.315％、5年以下では39.63％です。マイホームを売却した場合は、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。特例を使って税金がかからない場合も申告が必要なため、売買契約書や領収書を保管しておきましょう。

まとめ

不動産売却は、全体の流れを把握し、各ステップでやることを押さえれば、初めてでも落ち着いて進められます。最後に、本記事のポイントを振り返ります。

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