【最新】【西宮市で一戸建て売却を検討中の方必見！土地や建物の価値を知る方法も紹介】

一戸建ての価格を土地と建物に分けて考える理由

一戸建ての価格は、土地の価値と建物の価値を合わせたものです。それぞれの価値の動き方が違うため、分けて考えると、自宅の価格の根拠や、どのように売るのがよいかが見えてきます。

詳しく解説していきます！

一戸建ての価格は土地と建物の合計

一戸建ての売却価格は、土地の価値と建物の価値を合わせたものです。査定の際も、土地と建物をそれぞれ評価して合計するのが一般的です。

土地は、立地や広さ、形状、道路への接し方などで価値が決まります。建物は、築年数や構造、延床面積、設備や手入れの状態などで価値が決まります。評価の考え方が違うため、査定を受けるときは、合計額だけでなく、土地と建物の内訳も確認しておくと価格の根拠を理解しやすくなります。

土地は下がりにくく、建物は築年数とともに下がる

土地は使っても減ったり古くなったりしないため、年数によって価値が下がりにくいのが特徴です。価格は、周辺の相場や需要の変化によって上がったり下がったりします。

一方、建物は年数とともに劣化するため、築年数が進むほど評価が下がります。税法上の法定耐用年数は木造住宅で22年とされており、査定でも目安として使われることが多いため、木造の一戸建ては築20年を超えると建物の評価が小さくなりやすい傾向があります。

価値の割合によって適した売り方が変わる

土地と建物の価値の割合を知っておくと、売り方を選びやすくなります。たとえば、建物の価値がまだ十分にある築浅の家なら、建物の状態や設備の良さを伝えて「住まい」として売り出すのが効果的です。

反対に、建物の価値が小さい築古の家であれば、土地としての価値を中心に考え、古家付き土地として売るか、更地にして売るかを比べて検討します（セクション4で解説します）。

西宮市の土地と一戸建ての相場データ

西宮市の土地と一戸建ての相場を、国土交通省の取引データで確認しましょう。土地と戸建ての価格の動きを比べると、土地の価値の大切さがわかります。

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土地・中古戸建の取引価格の中央値

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（2025年4月～2026年3月）より、西宮市の取引価格の中央値は次のとおりです。

1. 土地中央値4,300万円（坪単価113.1万円／149件）
2. 中古戸建中央値4,300万円（801件）

中央値とは、取引価格を安い順に並べたときにちょうど真ん中にくる価格のことで、一部の高額な取引に左右されにくいのが特徴です。土地と中古戸建の中央値はどちらも4,300万円で、西宮市の一戸建ての価格では、土地の価値が大きな部分を占めていることがうかがえます。

※本記事の価格はすべて取引価格の中央値であり、当社の売却実績や査定額ではありません。実際の売却価格は物件の状態・立地等により異なります。

5年間で土地は約30％、中古戸建は約5％上昇

同じデータで年間の中央値を比べると、2021年から2025年にかけて、西宮市の土地は3,500万円から4,550万円へと約30％上昇し、毎年値上がりしています。一方、中古戸建は4,200万円から4,400万円（約5％上昇）でした。

建物は年数とともに評価が下がるため、戸建ての価格の上がり方は土地より緩やかになっていると考えられます。土地の値上がりが戸建ての価格を支えているため、築年数が古い家でも、土地の価値をしっかり評価してもらうことが大切です。ただし、今後の価格の動きを断定することはできません。

駅によって土地の価値は大きく異なる

土地の価値は、立地によって大きく変わります。国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（2024年4月～2026年3月）より、西宮市の主な駅の中古戸建の取引価格の中央値は次のとおりです。

1. 夙川6,800万円
2. 苦楽園口5,450万円
3. 西宮北口・甲子園口5,300万円
4. 甲子園4,400万円
5. 西宮名塩1,900万円

夙川と西宮名塩では3倍以上の差があり、この差の多くは土地の価値の違いによるものと考えられます。市全体の数字だけでなく、自宅のエリアの相場を確認しましょう。

土地と建物はどのように査定されるか

不動産会社の査定では、土地と建物をそれぞれの方法で評価し、合計して価格を算出するのが一般的です。査定の仕組みを知っておくと、提示された査定額の根拠を確認しやすくなります。

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土地は取引事例比較法で評価する

土地は、近隣で取引された似た条件の土地の価格と比べて評価する「取引事例比較法」が一般的です。取引事例の坪単価をもとに、自宅の土地との条件の違いを補正して価格を算出します。

1. 立地最寄り駅までの距離や、周辺の生活環境
2. 形状・面積四角形に近い整形地か、広さが適度か
3. 接道状況道路の幅や向き、角地かどうか。建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は、建て替えができず評価が大きく下がります
4. 法的な条件用途地域や建ぺい率・容積率など、建てられる建物の条件

建物は原価法で評価し、状態で補正する

建物は、同じ建物を今建て直した場合の費用（再調達原価）から、築年数に応じた価値の減少を差し引く「原価法」で評価するのが一般的です。耐用年数に対して残りの年数が少ないほど、建物の評価は小さくなります。

そのうえで、建物の実際の状態に応じて補正します。リフォームや設備の交換をしている、雨漏りやシロアリの被害がない、手入れが行き届いているといった点はプラスに、劣化や不具合が目立つ点はマイナスに評価されます。1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認を受けた新耐震基準の建物かどうかも確認されます。

固定資産税の評価額で土地と建物の割合を確認する

土地と建物の価値の割合を知る参考になるのが、毎年届く固定資産税の納税通知書（課税明細書）です。土地と家屋の評価額がそれぞれ記載されているため、おおよその割合を確認できます。

ただし、固定資産税の評価額は税金を計算するための価格で、実際の売却価格とは異なります。土地の評価額は公示地価の約7割の水準とされており、実際の取引価格より低くなるのが一般的です。売却価格の目安を知るには、不動産会社の査定を受けて確認しましょう。

土地と建物の価値を活かす売却戦略

土地と建物の価値の割合がわかったら、それに合った売り方を選びましょう。建物の価値があるかどうかで、効果的な売り方は変わります。

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建物の価値がある家は状態の良さを伝える

築年数が浅い家や、手入れが行き届いた家は、建物の良さを具体的に伝えることで評価につなげやすくなります。リフォームや設備交換の時期と内容がわかる書類、建築確認済証・検査済証などをそろえておきましょう。

専門家による建物状況調査（インスペクション）の結果があれば、買い手が建物の状態を確認でき、安心して購入を検討できます。内覧の前には清掃と片付けをして、建物の印象を整えておくことも大切です。

建物の価値が小さい家は古家付きか更地かを比べる

築年数が古く建物の価値が小さい家は、土地としての売り方を検討します。主な方法は次の2つで、それぞれにメリットと注意点があります。

古家付き土地として売る

解体費用がかからず、リフォームして住みたい買い手や、自分で建て替えたい買い手が検討できます。建物の不具合については、契約で売主の責任の範囲を決めておくことが大切です。

更地にして売る

建て替えを考える買い手が土地の広さや形を確認しやすくなります。ただし、解体費用がかかるほか、翌年度から住宅用地の特例がなくなり、土地の固定資産税が上がる点に注意が必要です。固定資産税は1月1日時点の状態で課税されるため、解体の時期も検討しましょう。

相続した空き家の場合は、取り壊して売ることで空き家の3,000万円特別控除を使える場合もあります。どちらが有利かは物件や状況によって異なるため、不動産会社に相談して比べましょう。

複数の査定で内訳と根拠を確認する

査定は、複数の不動産会社に依頼して比べるのがおすすめです。査定額の合計だけでなく、土地と建物の内訳や、どの取引事例をもとにしたのかを確認すると、価格の妥当性を判断しやすくなります。

査定額の高さだけで不動産会社を選ぶのではなく、根拠の説明がわかりやすいか、地域の取引に詳しいかもあわせて確認しましょう。根拠のある価格設定は、買い手からの信頼にもつながります。

まとめ

一戸建ての売却では、価格を土地と建物に分けて考えることで、価格の根拠と適した売り方が見えてきます。最後に、本記事のポイントを振り返ります。

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