【2026年最新】西宮市で不動産売却の流れはどう進める？初心者向けに手順や注意点も解説

売却を始める前に知っておきたい基礎知識

売却を始める前に、売り方の種類、必要な書類、かかる費用と税金の3つを押さえておきましょう。全体像がわかると、不動産会社との相談もスムーズになります。

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仲介と買取の違いを知る

家の売り方には、不動産会社が買主を探す「仲介」と、不動産会社が直接買い取る「買取」があります。

少しでも高く売りたく時間に余裕があるなら仲介、売却の時期を早く確定させたい場合や、築年数が古いなどの事情がある場合は買取も選択肢になります。

売却に必要な書類を知る

売却では、本人確認や権利の確認のための書類が必要です。

西宮市の固定資産（土地・家屋）公課証明書は、1件300円で市役所の税務管理課や各支所で取得できます。

売却にかかる費用と税金を知る

売却では、仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用などの費用がかかります。

なお、買主への所有権移転登記の登録免許税は、通常は買主が負担します。売却で利益が出た場合は、翌年に譲渡所得税（所得税・住民税）がかかりますが、自分が住んでいた家なら、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

不動産売却の流れを6つのステップで解説

不動産の売却は、大きく6つのステップで進みます。それぞれの段階で何をするのかを知っておくと、見通しを持って進められます。

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ステップ1・2：相場調査と査定

最初に、自分で相場を調べ、不動産会社の査定を受けて売却見込み価格を知ります。

ステップ1：相場調査と準備

国土交通省「不動産情報ライブラリ」などで、条件の近い物件の取引価格を調べます。あわせて住宅ローンの残高や必要書類を確認しておきます。

ステップ2：査定

不動産会社に査定を依頼します。データをもとにおおよその価格を出す「机上査定」と、現地を確認して価格を出す「訪問査定」があります。本格的に売るなら、訪問査定で根拠のある価格を確認しましょう。

ステップ3・4：媒介契約と売却活動

売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結び、売却活動を始めます。

ステップ3：媒介契約

複数の会社に依頼できる「一般媒介」、1社に任せる「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類から選びます。専任・専属専任では、不動産会社に定期的な活動報告とレインズへの登録が義務づけられています。

ステップ4：売却活動

インターネット広告などで購入希望者を探し、内覧に対応します。購入希望者から申し込みがあれば、価格や引き渡し時期などの条件を交渉します。売れるまでの期間は物件や価格設定によって異なり、数か月かかることもあります。

ステップ5・6：売買契約と決済・引き渡し

条件がまとまったら、売買契約を結び、決済の日に代金を受け取って物件を引き渡します。

ステップ5：売買契約

宅地建物取引士による重要事項の説明を経て買主が契約内容を確認し、売買契約を結びます。契約時に買主から手付金を受け取るのが一般的です。

ステップ6：決済・引き渡し

買主の住宅ローンの手続きなどが整ったら決済を行います。残りの代金を受け取り、住宅ローンの完済と抵当権の抹消、所有権移転登記の手続きを司法書士が行い、鍵を渡して引き渡しが完了します。

初めての売却をスムーズに進めるポイント

初めての売却では、書類の準備、内覧への対応、税金の手続きでつまずきやすくなります。事前に押さえておきたいポイントを紹介します。

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書類は早めにそろえて内容を確認する

必要書類は、早めにそろえて、内容に不備がないかを確認しておきましょう。

特に注意したいのが、登記上の氏名や住所と、現在の氏名や住所の違いです。結婚や転居で変わっている場合は、決済までに変更の登記が必要になることがあります。また、登記に使う印鑑証明書は発行から3か月以内のものが必要です。取得の時期は不動産会社や司法書士と相談して決めましょう。

内覧の前に清掃と片付けを済ませる

内覧では、部屋の清潔感と広さの印象が購入の判断を左右します。

不要な物を片付けて部屋を広く見せる、水まわりを重点的に掃除する、照明をつけて明るく見せるといった工夫が効果的です。住みながら売る場合は、内覧の希望が入ったときに対応しやすいよう、立ち会いできる日時を不動産会社と共有しておくとスムーズです。

固定資産税の精算と確定申告を見込む

売却では、固定資産税の精算と、翌年の確定申告も見込んでおきましょう。

固定資産税はその年の1月1日時点の所有者に1年分が課税されますが、売買では引き渡し日を境に日割りで計算し、買主から売主へ精算するのが一般的です。売却で利益が出た場合は、売却した年の翌年2月16日から3月15日までに確定申告をします。3,000万円特別控除などの特例を使う場合も申告が必要なため、売買契約書や購入時の契約書、仲介手数料の領収書などを保管しておきましょう。

西宮市の地域特性を踏まえた売り方

西宮市は、エリアによって相場や購入希望者のニーズが大きく異なります。地域の特性を踏まえて、売り出し価格や売り方を考えましょう。

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西宮市の相場を知る

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（2025年4月〜2026年3月）より、西宮市の価格中央値は中古マンション3,400万円、中古戸建4,300万円、土地4,300万円です。

同データの年間中央値を2021年と2025年で比べると、中古マンションは3,100万円から3,400万円（+10%）、土地は3,500万円から4,550万円（+30%）に上がっています。購入したときより価値が上がっている可能性もあるため、まずは現在の相場を確認しましょう。

※いずれも中央値です。実際の売却価格は物件の状態・立地等により異なります。

エリアに合った売り方を考える

西宮市は、駅に近く交通や生活の便が良い南部と、自然が豊かで広さを重視する人に選ばれる北部で、相場や購入希望者のニーズが異なります。

同データの直近2年（2024年4月〜2026年3月）の中古戸建の駅別中央値を見ると、夙川駅周辺が6,800万円、西宮北口駅・甲子園口駅周辺が5,300万円に対し、西宮名塩駅周辺は1,900万円と、3倍以上の差があります。南部では交通や学校区の魅力、北部では広さや住環境の魅力など、エリアに合ったアピールの仕方を不動産会社と相談しましょう。

※いずれも中央値です。実際の売却価格は物件の状態・立地等により異なります。

売りにくい物件は買取や相談窓口も活用する

築年数が古い、接道に課題がある、相続した空き家であるなど、一般の買主に売りにくい物件は、不動産会社による買取も選択肢になります。現状のまま早く売れ、売却後の責任も軽くしやすい方法です。

仲介で売るか買取にするか迷う場合は、両方の価格と売れるまでの見込み期間を比べて判断しましょう。査定の際に、仲介と買取の両方の価格を出してもらうと比較しやすくなります。

まとめ

初めての不動産売却でも、全体の流れと必要な準備を知っておけば、落ち着いて進められます。