【2026年最新】西宮市で土地売却を検討中の方へ方法を解説！未利用地の地主が知るべき流れと注意点

西宮市の土地売却の現状と相場

土地の売却を考え始めたら、まずは西宮市の土地がどのくらいの価格で取引されているのかを把握しましょう。相場の動きを知ることが、売却時期や価格を考える出発点になります。

詳しく解説していきます！

西宮市の土地の価格中央値は4,300万円

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（2025年4月〜2026年3月）より、西宮市の土地の価格中央値は4,300万円、坪単価は113.1万円です（149件の取引）。

土地の価格は広さによって大きく変わるため、ご自身の土地の価値を考えるときは、総額だけでなく坪単価もあわせて確認すると比べやすくなります。

※中央値です。実際の売却価格は土地の形状・立地等により異なります。

土地の価格は5年間で30%上昇している

同じデータで年間の中央値を比べると、西宮市の土地は2021年の3,500万円から2025年は4,550万円へと30%上がり、毎年上昇しています。

中古マンション（+10%）や中古戸建（+5%）と比べても、土地の上昇幅が大きいのが特徴です。長年使っていない土地でも、購入した当時や相続した当時より価値が上がっている可能性があるため、現在の価格を確かめておくことが大切です。

立地によって価格は大きく変わる

同じ西宮市内でも、駅からの距離や、南部・北部などの地域によって土地の価格は大きく異なります。

参考として、同データの直近2年（2024年4月〜2026年3月）の中古戸建の駅別中央値を見ると、夙川駅周辺が6,800万円、西宮北口駅周辺が5,300万円に対し、西宮名塩駅周辺は1,900万円と3倍以上の差があります。土地の価格もこうした立地の差を反映するため、ご自身の土地の周辺の取引事例を確認することが大切です。

※いずれも中央値です。実際の売却価格は物件の状態・立地等により異なります。

未利用地の売却を始める前の準備

未利用地を売るには、土地にかかっている法的な制限、必要な書類、境界や現況を事前に確認しておくことが大切です。準備ができていると、買主に安心して検討してもらえます。

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土地にかかる法的な制限を確認する

最初に、土地が市街化区域か市街化調整区域か、用途地域は何か、建築基準法の道路にどう接しているかを確認しましょう。

市街化調整区域の土地は、原則として建物を建てることが制限されるため、買主が限られ、価格にも影響します。また、建築基準法の道路に2m以上接していない土地は、建物を建てられない場合があります。都市計画の内容は、西宮市の都市計画の窓口や市のホームページで確認できます。

土地の情報がわかる書類をそろえる

売却の準備として、土地の権利や面積、評価額がわかる書類をそろえましょう。

相続した土地の場合は、相続登記で名義が相続人に変わっているかも確認が必要です。名義が亡くなった方のままでは売却できません。

境界と現況を確認する

土地の売却では、隣地との境界が確定しているかが重要です。境界が不明確なままだと、買主が購入をためらったり、売却後に隣地とのトラブルになったりするおそれがあります。

境界標が見当たらない、測量図が古いといった場合は、土地家屋調査士に依頼して境界を確定する測量が必要になることがあります。あわせて、雑草や樹木の繁茂、隣地への枝の越境、古い建物や残置物の有無など、土地の現況も確認しておきましょう。

西宮市で土地売却を進めるための手続き

準備ができたら、売却方法を決め、必要な届出を確認したうえで、売買契約と引き渡しへと進みます。土地の売却では、面積や場所によって法律にもとづく届出が必要になることがあります。

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仲介か買取かを選ぶ

土地の売り方には、一般の買主を探す「仲介」と、不動産会社が直接買い取る「買取」があります。

面積が広い、形がいびつ、接道に課題があるなど、一般の買主が限られる土地は、買取も含めて検討すると選択肢が広がります。

公拡法の届出が必要か確認する

一定の土地を有償で譲渡する場合は、公有地の拡大の推進に関する法律（公拡法）にもとづき、契約の前に市長への届出が必要です。市が公共施設などのために土地を先に買い取る機会を確保するための制度です。

届出が必要な主な土地

都市計画施設の区域内にある200㎡以上の土地、土地区画整理事業の施行区域内や生産緑地地区内などにある200㎡以上の土地、市街化区域内にある5,000㎡以上の土地など

届出の時期

売買契約の前に、土地の所在、面積、譲り渡す相手方、予定価格などを届け出ます。届出の後は、市が買取を希望するかどうかを判断する間、一定期間は他に譲渡できません。

提出先と書類

西宮市管財課（市役所本庁舎5階）に、土地有償譲渡届出書、位置図、見取り図、公図または地積測量図の写しなどを提出します。

なお、土地を市に買い取ってもらいたい場合は、200㎡以上の土地について「土地買取希望申出書」を提出して申し出ることもできます。

契約から引き渡しまで進める

買主が決まったら、価格や引き渡し時期などの条件をまとめ、売買契約を結んで引き渡しへと進みます。

市街化区域内で2,000㎡以上などの広い土地を売買した場合は、国土利用計画法にもとづき、買主が契約から2週間以内に市へ届出を行う必要があります。届出は買主の手続きですが、売主も把握しておくとスムーズです。決済の日には、代金の受け取りと同時に所有権移転登記の手続きを行い、土地を引き渡します。

費用と税金を含めてスムーズに売却するポイント

土地の売却では、売却価格だけでなく、かかる費用や税金を差し引いた手取り額を意識することが大切です。事前に目安を把握しておきましょう。

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売却にかかる費用を把握する

土地の売却では、仲介手数料、売買契約書の印紙税、必要に応じて測量費などがかかります。

譲渡所得税は所有期間で税率が変わる

土地を売って利益が出ると、譲渡所得税がかかり、売却した年の1月1日時点の所有期間が5年を超えていれば20.315％、5年以下なら39.63％の税率になります。

譲渡所得は「売却価格−（取得費＋譲渡費用）」で計算します。相続した土地の場合は、亡くなった方が取得した時期と取得費を引き継ぐため、相続してすぐに売っても長期の税率が適用されることが多くあります。売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告が必要です。

取得費がわかる書類を探しておく

税金の計算では、土地を購入したときの金額（取得費）が重要です。取得費がわからない場合は、売却価格の5％を取得費とする「概算取得費」を使えますが、実際の取得費より低くなりやすく、税金が増える原因になります。

購入時の売買契約書や領収書、当時の通帳の記録などを探しておきましょう。相続した土地で、相続税を納めている場合は、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売ると、納めた相続税の一部を取得費に加算できる特例もあります。詳しくは税理士や税務署にご確認ください。

まとめ

使っていない土地を売るには、相場を知り、法的な制限や書類、境界を確認したうえで、必要な手続きと費用・税金を把握して進めることが大切です。