【2026年最新】西宮市で親の施設費用が不安な方へ？実家売却の税金と手取りの考え方を解説

西宮市で親を施設に入れる前に知るべきお金の全体像

施設費用の計画は、施設の種類ごとの費用の構成を知り、年金・預貯金・実家の売却代金などの資金を整理することから始まります。そのうえで、何年分の費用をまかなえるかを試算することが大切です。

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施設の種類によって、費用の構成が異なります

施設の費用は、入居時にかかる費用と、毎月かかる費用の組み合わせで考えます。その構成は施設の種類によって異なります。

金額は立地や居室の広さ、サービス内容、介護度によって大きく変わるため、候補の施設の重要事項説明書で確認しましょう。

資金ごとに役割を決めて整理します

施設費用の主な資金は、公的年金、預貯金、生命保険などの解約返戻金、そして実家の売却代金です。役割を分けて考えると、全体像を整理しやすくなります。

1. 年金：毎月の定期収入として、月額費用や介護保険の自己負担分に充てる
2. 預貯金：入居時の費用や医療費の増加など、不定期の大きな支出に備える
3. 実家の売却代金：まとまった資金を確保できるが、使えるのは税金と諸費用を引いた手取り額

何年分の施設費用をまかなえるかを試算します

資金を整理したら、親の年金・預貯金と売却の手取り額を合わせて、何年分の施設費用をまかなえるかを試算しておきましょう。

実家売却で手取りはどう変わる？税金と費用の仕組み

実家を売ったときに税金がかかるのは、売却価格そのものではなく利益の部分です。税率は所有期間によって変わり、税金とは別に仲介手数料などの諸費用もかかるため、両方を差し引いた手取り額で考えることが大切です。

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税金は、売却価格ではなく利益にかかります

実家を売ったときの税金（所得税・住民税）は、「売却価格−（取得費＋譲渡費用）−特別控除」で計算した利益（譲渡所得）にかかります。

1. 取得費：実家を買ったときの代金や建築費から、建物の価値の減少分（減価償却費）を差し引いた金額。購入時の契約書などで確認する
2. 取得費がわからない場合：売却価格の5%を取得費とする「概算取得費」を使えるが、利益が大きくなり税金が高くなりやすい
3. 譲渡費用：仲介手数料、売買契約書の印紙税、売るための測量費や建物の取り壊し費用など。修繕費や固定資産税は含まれない

所有期間が5年を超えるかで、税率が変わります

税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで変わります。

長く住んできた親の実家であれば、長期譲渡所得にあたることがほとんどです。購入時期の資料を確認しておきましょう。

税金とは別に、売却の諸費用も差し引いて考えます

手取り額を計算するときは、税金とは別にかかる諸費用も差し引いて考えます。

親が施設に入所した実家の売却で使える主な特例と注意点

特例を使えるかどうかで、手取り額は大きく変わります。親が生きているうちに売るなら「居住用財産の3,000万円特別控除」、相続した後に売るなら「空き家の3,000万円特別控除」が中心です。どちらも期限と要件に注意が必要です。

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住まなくなってから3年目の年末までに売れば、3,000万円控除を使える場合があります

親が売主として実家を売る場合、親が住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れば、「居住用財産の3,000万円特別控除」を使える場合があります。施設に入居した後の売却も、この期限内であれば対象になり得ます。所有期間の長さは問われません。

所有期間が10年を超えていれば、軽減税率も併用できる場合があります

売った年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている自宅を売る場合、「軽減税率の特例」を3,000万円特別控除と併せて使える場合があります。控除後の利益のうち6,000万円以下の部分の税率が、14.21%（所得税10.21%＋住民税4%）に下がります。

一方、住み替え先を買う場合の「買換えの特例」は、3,000万円特別控除と併用できません。どの特例を使うかで税額が変わるため、事前に比べておきましょう。

相続後に売る場合は、空き家の特例の要件を確認します

親が亡くなった後に相続人が売る場合は、要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除」を使える場合があります。

1. 家屋の要件：1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた一戸建てで、相続の直前に親が1人で住んでいたこと。老人ホームなどに入居していた場合も、要介護認定などの要件を満たせば対象になる
2. 売り方の要件：耐震基準に適合させるか取り壊して売ること、売却代金が1億円以下であること、相続から売却まで貸したり住んだりしていないこと
3. 期限と控除額：相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までの売却が対象。相続人が3人以上なら1人あたり2,000万円

※税の特例の適用要件は細かく定められています。具体的には税理士または税務署にご確認ください。

親の施設費用を実家売却でまかなうときの資金計画と相談先

資金計画は、手取り見込み額を出すことから始まります。売却が親の翌年の住民税や保険料に影響することや、親の判断能力によって手続きが変わることにも注意し、早めに専門家に相談しましょう。

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手取り見込み額を出し、施設費用と予備資金に配分します

まず、売却代金から諸費用と税金を差し引いた手取り見込み額を出します。そのうえで、次のように配分を考えます。

1. 入居時の費用：入居一時金などにどれだけ充てるか
2. 月額費用：年金で足りない分を、何年分カバーしたいか
3. 予備資金：医療費や介護度の変化に備えて、どれだけ残すか

売却益は、翌年の住民税や保険料に影響する場合があります

売却で利益が出ると、親の翌年の住民税のほか、所得をもとに決まる国民健康保険や後期高齢者医療制度の保険料、介護保険料などが上がる場合があります。介護保険施設の居住費・食費の負担軽減など、所得で条件が決まる制度にも影響することがあります。

手取り額だけでなく、翌年以降の負担の変化も含めて資金計画を立てると安心です。具体的な影響は、税理士や市の担当窓口に確認しましょう。

親の判断能力と名義を確認し、早めに相談します

実家の名義が親であれば、売主は親本人です。親の判断能力が不十分になると、成年後見制度を利用し、家庭裁判所の許可を得なければ売れなくなります。施設入所が近づいた段階や、実家が空き家になりそうな段階で、早めに専門家に相談しましょう。

まとめ

親の施設費用を実家の売却でまかなうには、手取り額を正しく見積もり、特例の期限を逃さないことが大切です。親の年金・預貯金とあわせて、全体の資金計画を早めに立てましょう。

• 施設の種類によって、入居時の費用と月額費用の構成が異なる
• 税金は利益にかかり、所有期間5年超なら税率20.315%。諸費用も差し引いて手取りを考える
• 親が住まなくなってから3年目の年末までに売れば、3,000万円特別控除を使える場合がある
• 翌年の保険料などへの影響や、親の判断能力にも注意して計画する

手取り額の見通しには、まず実家の価格の目安を知ることが欠かせません。西宮市の売買物件を見ることもできますので、周辺の相場の参考にご活用ください。