【最新】【西宮市で不動産売却を考えたらまず何から始める？初めの流れや相場確認のポイントも紹介】

売却を始めるときに最初にやること

売却を始めるときは、いきなり不動産会社を決めるのではなく、目的・相場・書類の3つを確認することから始めましょう。準備ができていると、仲介と買取のどちらが合うかも判断しやすくなります。

詳しく解説していきます！

売却の目的と期限を整理する

最初に、何を優先して、いつまでに売りたいのかを整理しましょう。

「できるだけ高く売りたい」のか、「期限までに確実に売りたい」のかによって、適した売却方法が変わります。住み替えの予定、住宅ローンの残高、相続した不動産かどうかなど、自分の状況も書き出しておくと、不動産会社に相談するときに話がスムーズに進みます。

公的なデータで相場を確認する

相場は、実際に取引された価格を公的なデータで確認するのが基本です。不動産ポータルサイトの売り出し価格は、売主の希望を含んでいるため、成約価格より高めになっていることが多い点に注意しましょう。

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（2025年4月〜2026年3月）より、西宮市の価格の中央値は、中古マンション3,400万円（㎡単価45.7万円）、中古戸建4,300万円、土地4,300万円（坪単価113.1万円）です。西宮市は駅やエリアによって相場の差が大きいため、物件の近くで条件が似た取引事例を確認しましょう。

※国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データをもとに当社で集計した中央値で、当社の売却実績や査定額ではありません。実際の売却価格は物件の状態・立地等により異なります。

手元の書類を確認する

売却の準備として、手元に必要な書類がそろっているかを確認しておきましょう。

1. 登記識別情報（登記済権利証）所有者であることを証明し、所有権移転登記に必要な書類です。紛失している場合は、司法書士による本人確認情報の作成などで対応できます
2. 購入時の売買契約書・重要事項説明書物件の説明と、売却後の税金（譲渡所得）の計算に使います
3. 固定資産税の納税通知書固定資産税の額がわかり、引き渡し時の精算の確認などに使います

共有名義の場合は、共有者全員の同意と書類が必要です。実印と印鑑証明書（所有権移転登記用で発行から3か月以内）は、引き渡しの日程が決まってから準備すれば間に合います。

仲介と買取の違い

不動産の売却方法には、仲介と買取があります。価格・期間・手間と責任の3つの点で違いを比べ、自分の目的に合う方法を選びましょう。

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価格の違い

仲介は、一般の買主に向けて売るため、相場に近い価格をめざせます。一方、買取は、不動産会社が再販売のためのリフォーム費用や利益を見込んで価格を決めるため、仲介より低くなるのが一般的です。

ただし、仲介は売却価格に応じた仲介手数料がかかり、買取は仲介手数料がかかりません。価格だけでなく、費用を差し引いた手取り額で比べることが大切です。

期間の違い

仲介は、買主が見つかるまでの期間が必要で、査定から引き渡しまで一般的に3〜6か月程度かかります。価格や物件の条件によっては、さらに長くかかることもあります。

買取は、不動産会社が直接買主になるため、買主を探す期間が不要です。価格の合意ができれば、早ければ1か月程度で引き渡しまで進むこともあり、引き渡しの時期も調整しやすくなります。

手間と責任の違い

仲介では、購入希望者の内覧への対応や、室内の片付け・清掃が必要です。また、引き渡した物件が契約の内容と異なる場合に売主が負う「契約不適合責任」があります。

買取では、内覧への対応が不要で、家財が残ったままでも引き取ってもらえる場合があります。買主が不動産会社のため、契約不適合責任を免除する特約を付けることが多く、売却後の不具合への不安を減らせます。ただし、条件は会社や契約によって異なるため、契約書で確認しましょう。

仲介で売る場合のポイント

仲介で売る場合は、依頼する会社と契約の種類、費用の見通しが、売却の結果を左右します。進め方のポイントを確認しておきましょう。

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複数の会社の査定を根拠で比べる

仲介で売る場合は、複数の会社に査定を依頼し、査定額の根拠と販売プランを比べましょう。

査定額は会社によって差が出ますが、最も高い査定額を出した会社が、最も高く売ってくれるとは限りません。どの取引事例をもとにしたのか、どのような買主を想定し、どう売り出すのかを聞き、説明がわかりやすい会社と担当者を選びましょう。地域の取引事情に詳しいかどうかも、大切な判断材料です。

自分に合った媒介契約を選ぶ

依頼する会社を決めたら、媒介契約を結びます。媒介契約には3種類があります。

専属専任媒介契約

1社のみに依頼し、自分で見つけた買主とも直接契約できません。休業日を除いて5日以内のレインズ登録と、1週間に1回以上の報告が義務付けられています。

専任媒介契約

1社のみに依頼しますが、自分で見つけた買主とは直接契約できます。休業日を除いて7日以内のレインズ登録と、2週間に1回以上の報告が義務付けられています。

一般媒介契約

複数の会社に同時に依頼でき、自分で見つけた買主とも直接契約できます。レインズ登録や報告は法律上の義務ではありません。

費用を差し引いた手取り額で計画する

仲介で売る場合は、売買契約が成立したときに仲介手数料を支払います。上限は、売却価格が400万円を超える場合「売却価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額で、3,400万円で売却した場合は118.8万円です。

このほか、売買契約書の印紙税、住宅ローンを完済する場合の抵当権抹消の費用、利益が出た場合の譲渡所得税などがかかります。売却価格から費用・ローン残高・税金を差し引いた手取り額を事前に試算しておきましょう。

買取で売る場合のポイント

買取は、価格よりも早さや確実さ、手間の少なさを重視したい場合に向いています。買取が合うケースと、進め方のポイントを確認しておきましょう。

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買取が向いているケース

買取は、次のような場合に向いています。

1. 期限がある転勤や住み替え、相続税の納付などで、期限までに確実に売りたい場合
2. 建物が古い・状態がよくない仲介では買主が見つかりにくい、修繕が必要な建物の場合
3. 家財が残っている遠方に住んでいて片付けが難しい空き家などの場合
4. 近所に知られずに売りたい広告を出さずに売却を進めたい場合

買取の流れ

買取は、相談、現地の調査、買取価格の提示、売買契約、決済・引き渡しの順に進みます。

不動産会社が物件の立地や建物の状態を調査し、買取価格を提示します。価格や引き渡しの時期などの条件に合意できれば売買契約を結び、代金を受け取って引き渡します。買主を探す期間がないため、条件がまとまれば短期間で売却を終えられます。物件によっては、買取の対象外となる場合もあります。

複数社の買取価格を比べ、仲介とも比較する

買取価格は会社によって差があるため、複数の会社に買取価格を提示してもらい、比べましょう。あわせて、仲介で売った場合の見込みの手取り額とも比較して判断することが大切です。

仲介と買取のどちらにするか迷う場合は、一定期間は仲介で売り出し、売れなかった場合にあらかじめ決めた価格で買い取る「買取保証付きの仲介」を用意している会社もあります。期限と価格のバランスを考え、自分に合った方法を選びましょう。

まとめ

不動産の売却は、目的と相場を確認し、仲介と買取の違いを理解したうえで方法を選ぶことから始まります。最後に、本記事のポイントを振り返ります。

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