【最新】【西宮市で不動産売却を始める準備は何から？基礎知識や必要書類をまとめて紹介】

売却前にまず確認したい相場・費用・必要書類

売却の準備は、地域の相場、売却にかかる費用、必要書類の3つを確認することから始めましょう。手元にいくら残るのかの見通しを立てることで、売却の計画を具体的に考えられるようになります。

詳しく解説していきます！

西宮市の相場を確認する

まずは、売却する不動産の種類ごとに西宮市の相場を確認しましょう。国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（2025年4月～2026年3月）より、西宮市の取引価格の中央値は次のとおりです。

1. 中古戸建中央値4,300万円（801件）
2. 中古マンション中央値3,400万円（㎡単価45.7万円／1,117件）
3. 土地中央値4,300万円（坪単価113.1万円／149件）

同じデータで年間の中央値を比べると、2021年から2025年にかけて、土地は約30％、中古マンションは約10％、中古戸建は約5％上昇しています。ただし、相場は駅や築年数、広さによって大きく異なるため、最終的には個別の査定で確認しましょう。

※上記は取引価格の中央値であり、当社の売却実績や査定額ではありません。実際の売却価格は物件の状態・立地等により異なります。

売却に必要な書類をそろえる

売却の手続きでは、所有者であることや物件の内容を確認するための書類が必要です。紛失していると再発行や代わりの手続きに時間がかかるものもあるため、早めに確認しておきましょう。

1. 登記識別情報通知（または登記済権利証）所有者であることを証明する書類で、引き渡しの際の登記に必要です
2. 本人確認書類・実印・印鑑証明書売買契約や登記の手続きに使います。登記上の住所と現住所が異なる場合は、住民票なども必要です
3. 固定資産税の納税通知書税額の確認や、買主との固定資産税の精算に使います
4. 購入時の売買契約書・重要事項説明書物件の内容の確認と、売却益を計算するときの取得費の証明に使います
5. 測量図・建築確認済証・検査済証など土地の境界や建物の適法性を確認するための資料です。マンションの場合は管理規約や長期修繕計画も用意します

売却にかかる費用と住宅ローンの残債を確認する

売却価格がそのまま手元に残るわけではないため、主な費用を事前に把握しておきましょう。

仲介手数料

売却価格が400万円を超える場合、上限は「売却価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額です。たとえば3,000万円で売れた場合は105.6万円が上限です。

印紙税

売買契約書に貼る印紙の費用で、契約金額によって異なります。

抵当権抹消の費用

住宅ローンが残っている場合は、引き渡しまでに完済して抵当権を抹消します。登録免許税は不動産1個（土地1筆・建物1棟）につき1,000円で、司法書士に依頼する場合は別途報酬がかかります。

譲渡所得税

売却益が出た場合にかかる所得税・住民税です。特例で軽減できる場合があります（セクション3で解説します）。

住宅ローンが残っている場合は、金融機関に残債の額を確認し、売却代金で完済できるかどうかを最初に確かめておくことが大切です。

売り出し前の物件の準備

売り出す前に物件を整え、アピールポイントを整理しておくと、購入希望者に魅力が伝わりやすくなります。あわせて、売却のスケジュールも決めておきましょう。

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清掃と片付けで印象を整える

購入希望者は内覧で物件の状態を確認するため、清潔感と広さが伝わるように整えておくことが大切です。玄関や水回りを重点的に掃除し、床に物を置かないように片付けましょう。

長年の水垢やカビなど、自分で落としきれない汚れは、ハウスクリーニングを利用するのも一つの方法です。広告に使う写真の印象もよくなるため、売り出し前に済ませておくと効果的です。

物件のアピールポイントを整理する

住んでいる方だからこそわかる物件の魅力を、事前に整理しておきましょう。不動産会社が広告や内覧で魅力を伝えやすくなります。

1. 交通の便最寄り駅までの徒歩分数やバス便、通勤・通学に使える路線。西宮市は阪急・JR・阪神の3路線が通っています
2. 生活環境スーパー・病院・学校・公園までの距離、周辺の静かさなど
3. 住まいの特徴日当たりや風通し、眺望、リフォームや設備交換の履歴など

売却のスケジュールを決める

売却には、査定・媒介契約から売却活動、売買契約、引き渡しまで数か月かかることが一般的です。住み替え先の購入や引っ越し、子どもの進学などの予定がある場合は、その時期から逆算して売却活動を始める時期を決めましょう。

住み替えの場合は、今の家を先に売る「売り先行」と、新しい家を先に買う「買い先行」で、資金計画や仮住まいの必要性が変わります。どちらで進めるかも、早めに検討しておきましょう。

不動産会社選びと税金の確認

売却を任せる不動産会社の選び方と、売却にかかる税金の特例は、手元に残る金額を左右する大切なポイントです。売り出す前に確認しておきましょう。

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複数の会社の査定を比べて選ぶ

不動産会社は、複数の会社に査定を依頼して比べてから選ぶのがおすすめです。査定額は会社によって差が出ることがあるため、金額の高さだけでなく、どの取引事例をもとに算出したのかという根拠を確認しましょう。

あわせて、地域の取引への詳しさ、売却活動の進め方、担当者の説明のわかりやすさも比べるポイントです。早く現金化したい場合は、仲介だけでなく、不動産会社による買取に対応しているかどうかも確認しておくと安心です。

媒介契約の種類を理解する

不動産会社に売却を依頼するときは、媒介契約を結びます。媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。

1. 一般媒介契約複数の不動産会社に同時に依頼できます。売主への活動報告の義務はありません
2. 専任媒介契約依頼できるのは1社のみで、2週間に1回以上の活動報告があります。自分で見つけた買主とは直接契約できます
3. 専属専任媒介契約依頼できるのは1社のみで、1週間に1回以上の活動報告があります。自分で見つけた買主とも、不動産会社を通して契約します

専任媒介契約と専属専任媒介契約の有効期間は最長3か月です。売却活動の状況を見ながら、更新するかどうかを判断できます。

使える税金の特例を確認する

売却益（譲渡所得）が出た場合は所得税・住民税がかかりますが、特例を使うと税金を抑えられる場合があります。主な特例は次のとおりです。

1. 自宅の3,000万円特別控除自分が住んでいた家を売った場合に、譲渡所得から最高3,000万円を差し引けます
2. 10年超所有の軽減税率の特例所有期間が10年を超える自宅を売った場合に、課税譲渡所得6,000万円以下の部分の税率が14.21％になります
3. 相続した空き家の3,000万円特別控除相続した空き家を一定の要件のもとで売った場合に使えます

税率は、売却した年の1月1日時点の所有期間が5年を超えるかどうかで大きく変わります（5年超は約20.315％、5年以下は約39.63％）。特例を使う場合は、税金が0円になるときでも売却した翌年に確定申告が必要です。住み替えで買い換えの特例を検討する場合は、適用期限や要件を税理士に確認しましょう。

売却後のトラブルを防ぐための事前対策

売却後のトラブルの多くは、物件の状態や権利関係を事前に確認・説明しておくことで防げます。売買契約の前に、次の3つの対策をしておきましょう。

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設備と建物の状態を書面で正確に伝える

売買契約では、「付帯設備表」で設備の有無や故障の状況を、「物件状況報告書（告知書）」で雨漏りやシロアリ被害などの建物の状態を買主に伝えます。給湯器やエアコンなどの設備を残すかどうか、残置物をどう扱うかも、ここで明確にしておきましょう。

2020年4月の民法改正により、売主は「契約の内容に適合しない」物件を引き渡した場合に、契約不適合責任を負うことになりました。把握している不具合を書面で伝え、契約内容に反映しておけば、引き渡し後のトラブルを防ぎやすくなります。

権利関係が複雑な場合は早めに専門家に相談する

相続した不動産、共有名義の不動産、離婚にともなう売却などは、権利関係の整理が必要になることがあります。たとえば、相続した不動産は相続登記で名義を変更してからでないと売却できず、共有名義の不動産は全体の売却に共有者全員の同意が必要です。

権利関係に不安がある場合は、売り出す前に司法書士や弁護士に相談し、売却できる状態を整えておきましょう。住宅ローンの残債が売却価格を上回る場合も、金融機関や不動産会社に早めに相談することが大切です。

境界の確認と売却後の資金計画を準備する

土地や戸建てを売却する場合は、隣地との境界が確定しているかを確認しておきましょう。境界標がない、測量図が古いなどの場合は、測量や隣地所有者との立ち会いが必要になり、時間がかかることがあります。

また、売却後の資金計画として、手取り額から税金や引っ越し費用などを差し引いた金額を試算しておきましょう。売却益が出た場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告が必要です。購入時の契約書や売却時の領収書は、申告のために保管しておきます。

まとめ

西宮市で不動産の売却をスムーズに進めるには、売り出す前の準備が大切です。最後に、本記事の準備リストを振り返ります。

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