【最新】【西宮市で住み替えを検討中の方必見！中学校受験と売却タイミングも解説】

中学受験を見据えた住まい選びのポイント

中学受験を見据えた住み替えでは、塾と志望校への通いやすさを中心に場所を選びます。あわせて、公立中学校の校区も確認しておきましょう。

詳しく解説していきます！

①通う塾までの距離や、帰りの時間帯の道の安全を確認します

中学受験の準備が本格化すると、塾に通う日数や時間が増え、夜に帰宅する日も多くなります。塾までの距離と、夜の時間帯に通る道の明るさや人通りを確認しておきましょう。

西宮北口駅など、学習塾が集まる駅の周辺は通塾に便利です。ただし、駅周辺は価格も高い傾向があるため、塾まで電車や自転車で通えるエリアも含めて検討すると選択肢が広がります。

②志望校までの通学路線と通学時間を確認します

私立・国立の中学校は住所に関係なく通えますが、合格後は6年間通うことになるため、志望校までの路線と通学時間を確認しておくことが大切です。

西宮市は阪急・JR・阪神の3路線が通っているため、志望校の最寄り駅に合わせて、乗り換えの少ない駅を選ぶと通学の負担を減らせます。

③公立中学校に進む場合に備えて、新居の校区も確認します

受験の結果によっては、公立中学校に進むこともあります。西宮市の市立中学校は住所によって通う学校が決まるため、新居の住所がどの中学校の校区になるかも確認しておきましょう。

西宮市のホームページでは、町名別の学校区一覧が公開されています。同じ町名でも丁目や番地で校区が分かれることがあるため、物件の住所で確認することが大切です。

西宮市の相場の動きと、売却時期の考え方

住み替えでは、今の家がいくらで売れるかが新居の予算を左右します。西宮市の相場を、国土交通省の取引データで確認しておきましょう。

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①西宮市の価格中央値は、中古マンション3,400万円、中古戸建4,300万円です

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（2025年4月〜2026年3月）より、西宮市の価格中央値は中古マンション3,400万円、中古戸建4,300万円、土地4,300万円です。

駅ごとの差も大きく、同データ（2024年4月〜2026年3月）の中古マンションの価格中央値は門戸厄神4,300万円、西宮北口4,100万円、甲子園・甲子園口・夙川3,800万円、西宮（阪神）3,100万円です。実際の売却価格は物件の状態・立地等により異なります。

②5年間で中古マンション・中古戸建・土地のいずれも上がっています

同データの年間中央値で2021年と2025年を比べると、中古マンションは約10％（3,100万円→3,400万円）、中古戸建は約5％（4,200万円→4,400万円）、土地は約30％（3,500万円→4,550万円）上がっています。

相場が上がっていると今の家を売るには有利ですが、新居の価格も上がっています。売却額と購入額の両方を見比べて、予算を考えましょう。

③相場の予想より、受験など家族の予定を優先して時期を決めます

相場が今後どう動くかを正確に予想することはできません。「今が売り時かどうか」よりも、受験の準備に影響しない時期に住み替えを終えることを優先して計画しましょう。

まずは査定を受けて今の家の価格を知っておくと、新居の予算や住み替えの時期を具体的に考えやすくなります。

受験に合わせた住み替えのスケジュール

中学受験を控えた住み替えでは、受験準備が忙しくなる時期を避けて引越しを終えることが大切です。売却にかかる期間から逆算してスケジュールを立てましょう。

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①入試直前の小学6年生の時期は避け、通塾が本格化する前に引越します

避けたい時期

小学6年生は受験勉強が最も忙しくなる時期です。荷造りや引越し、新しい環境への適応が受験準備と重ならないよう、6年生の時期の引越しは避けるのが安心です。

引越しの目安

通塾が本格化する前の学年の区切りや、春休み・夏休みなど学校の長期休みに合わせて引越すと、子どもの負担を減らせます。塾を変えずに通い続けられる場所を選ぶことも大切です。

②売却には数か月かかるため、1年ほど前から準備を始めます

売却にかかる期間

売却は、査定・媒介契約・売り出し・売買契約・引渡しと進み、売り出しから引渡しまでには数か月かかるのが一般的です。

準備の始め方

新居探しの期間も含めて、引越したい時期の1年ほど前から査定と情報収集を始めると、価格の見直しや新居選びにも余裕を持てます。

③売り先行・買い先行・同時決済から、家計に合った進め方を選びます

売り先行と買い先行

売り先行は売却額が決まってから新居を買うため資金計画を立てやすい一方、仮住まいが必要になる場合があります。買い先行は新居を先に確保できますが、今の家が売れるまで二重ローンになる場合があります。

同時決済

今の家の引渡しと新居の購入の決済を同じ日に行えば、売却代金を新居の購入に充てられ、仮住まいも不要になります。日程の調整が必要なため、売却と購入を同じ不動産会社に相談すると進めやすくなります。

住み替えの資金計画と、売却にかかる費用

中学受験を控えた時期は、塾代などの教育費もかかります。売却の手取り額と教育費の両方をふまえて、無理のない資金計画を立てましょう。

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①売却価格ではなく、残債と費用を引いた手取り額で計画します

今の家を売るには、原則として売却代金で住宅ローンを完済する必要があります。新居の予算は、売却価格から住宅ローンの残債と売却にかかる費用を差し引いた手取り額をもとに考えましょう。

ローン残高証明書で残債を確認し、手取り額で残債を返しきれない場合は、自己資金で補うか、不足分を新居のローンに上乗せできる住み替えローンを検討します。

②仲介手数料・印紙税・抵当権抹消の費用を見込んでおきます

仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超える場合「売買価格×3％＋6万円＋消費税」です。3,000万円で売る場合、上限は105万6,000円（税込）になります。

売買契約書に貼る印紙税は、3,000万円の契約なら1万円です（2027年3月31日までの軽減措置）。住宅ローンが残っている場合は、抵当権を抹消する登録免許税（不動産1件につき1,000円）と、司法書士への報酬もかかります。

③受験期の教育費や税金の特例も含めて予算を立てます

中学受験の時期は塾代や受験料がかかり、合格後は私立中学校の学費もかかります。新居のローンの返済額は、こうした教育費を払っても無理のない金額にしておきましょう。

また、自宅を売って利益が出た場合の3,000万円特別控除を使うと、新居で住宅ローン控除を受けられない期間があります。どちらが有利かは、税理士や税務署に確認しておくと安心です。

まとめ：受験の予定から逆算して、余裕のある住み替えを

中学受験を見据えた住み替えは、受験の予定から逆算して、場所・時期・資金を早めに決めておくことが大切です。

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